גבולות הסמכות: הבחנה בין זכויות חוזיות לקנייניות

נקודת המוצא הראשת לכל הליך בוררות במקרקעין מעוגנת בסעיף 3 לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968 (להלן: "החוק"), הקובע:

"אין להסכם בוררות תוקף אם הוא נוגע בעניין שאינו יכול לשמש נושא להסכם בין הצדדים."

במשפט הישראלי, רישום זכויות קניין בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) הוא אקט מנהלי-ציבורי בעל השפעה כלפי כולי עלמא . מאחר שצדדים פרטיים אינם רשאים להסכים ביניהם על שינוי המרשם הציבורי באופן חד-צדדי, לבורר אין סמכות להוציא צו אופרטיבי המופנה ישירות אל רשם המקרקעין המורה לו לבצע רישום בעלות, ללא מעורבות של בית המשפט המוסמך.

מתוך כך, הפסיקה יצרה הבחנה יסודית בין שני סוגי זכויות:

• זכויות חוזיות: בורר מוסמך באופן מלא להכריע במערכת היחסים החוזית שבין הצדדים. הוא רשאי לקבוע מי מהצדדים הפר את הסכם המכר, לפסוק פיצויים כספיים, ואף להורות לצד להליך לחתום על שטרי מכר או ייפויי כוח לצורך העברת הזכויות.
• זכויות קנייניות : פסק הבוררות כשלעצמו אינו מייצר קניין מושלם. על מנת לרשום את הזכויות מכוח פסק בורר, על הצד הזוכה להגיש בקשה רשמית לאישור פסק הבוררות לבית המשפט המוסמך. רק צו האישור השיפוטי יאפשר את רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין.

פירוק שיתוף במקרקעין בבוררות

אחת המחלוקות השכיחות ביותר בתחום הנדל"ן נוגעת לשותפים במגרש או בנכס המבקשים לפרק את השותפות ביניהם, זכות המעוגנת בסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. פסיקת בית המשפט העליון הכשירה את האפשרות למסור מחלוקת בדבר פירוק שיתוף להכרעת בורר, אולם כפפה זאת למספר תנאים קשיחים:

1. כפיפות לדיני התכנון והבנייה: אם הבורר מורה על פירוק שיתוף בדרך של "חלוקה בעין" (חלוקת הקרקע לתתי-חלקות פיזיות), תשריט החלוקה חייב לקבל את אישורן המוקדם של רשויות התכנון המוסמכות. הבורר אינו מוסמך לעקוף את חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.
2. מכירה לצד שלישי: במידה שהבורר קובע כי הפירוק יתבצע בדרך של מכירת הנכס וחלוקת הפדיון, הליך המכירה ייעשה לרוב תחת פיקוחו, אך אישור העסקה הסופי ורישום זכויות הרוכש ידרשו אישור של פסק הבוררות בבית המשפט.

סעדים זמניים דחופים בסכסוכי נדל"ן

בסכסוכי מקרקעין, אלמנט הזמן הוא קריטי. חשש מהברחת נכסים, מכירת דירה לצד שלישי נוגד, או ביצוע עבודות בנייה חד-צדדיות, מחייב קבלת סעדים מיידיים. בעוד שהבורר מוסמך להוציא צווי מניעה זמניים בין הצדדים, הרי שעל מנת לרשום הערת אזהרה זמנית בטאבו או לכפות צו מניעה על חברות קבלניות או בנקים, נדרשת פנייה לבית המשפט לקבלת עזרה שיפוטית דחופה, כפי שנותח בהרחבה בעניין סעדים זמניים בהליך הבוררות.

חשיבות ההנמקה בבוררות נדל"ן

פסק בוררות העוסק בזכויות מקרקעין, הערכות שווי של שמאים מומחים או ליקויי בנייה מורכבים, חייב להיות מבוסס על ניתוח אנליטי קפדני. כפי שהוסבר בפרק הדן בפסק בורר מנומק וחובת ההנמקה בבוררות, היעדר הנמקה מפורטת בפסק בוררות העוסק בשווי נכסים או בחלוקת קרקעות מהווה קרקע פורייה להגשת בקשת ביטול לפי סעיף $24(6) לחוק. הבורר נדרש להציג את התחשיבים הכלכליים, לדון בחוות הדעת ההנדסיות שהוצגו במהלך ניהול שלב ההוכחות וסדרי הדין בבוררות, ולהוביל למסקנה משפטית מנומקת היטב.

חשש מניגוד עניינים בבוררויות נדל"ן

מאחר שבבוררויות נדל"ן רבות ממונים כבוררים אנשי מקצוע מהתחום – כגון שמאי מקרקעין, אדריכלים או עורכי דין המתמחים בליווי קבלנים – עולה באופן תדיר החשש מפני ניגוד עניינים מסחרי. על הבורר חלה חובה מתמדת לעמוד בסטנדרטים המחמירים של חובת הגילוי וניגוד עניינים של בורר, ולחשוף כל קשר עסקי, קודם או נוכחי, עם מי מהיזמים, הקבלנים או בעלי הקרקע השותפים לסכסוך. הפרה של חובה זו עלולה להוביל להגשת בקשה דחופה לבית המשפט לפי סעיף $11$ לצורך העברת הבורר מתפקידו בשל אובדן אמון.